Expertenmeinung

Guten Tag, ich wohne seit 2018 in meiner Wohnung. Jetzt habe ich meine erste Nebenkostenabrechnung für ein volles Jahr 2019 bekommen. Sie ist meine erste eigene Wohnung und ich finde mich in der Abrechnung nicht zurecht.Worauf soll ich achten? Was steht in so einer Abrechnung? Und wie kann ich prüfen, ob sie richtig ist?

Guten Tag, vielen Dank für Ihre Frage.

Neben der Kaltmiete für eine Wohnung kommen auf Mieter*innen diverse weitere Kosten zu, die später einen erheblichen Teil der Nebenkostenabrechnung ausmachen können. Dabei handelt es sich um die sogenannten Betriebskosten, die der oder die Vermietende auf die Mieter*innen umlegen kann. Sie setzen sich unter anderem aus folgenden Posten zusammen:

• Grundsteuer (jedoch nicht Gebäude- oder Vermögensteuer),
• Kosten für die Wasserversorgung,
• Kanalgebühren (Entwässerung, sowohl Schmutzwasser als auch Niederschlagswasser),
• Heizkosten,
• Kosten für die Warmwasserbereitung,
• Kosten für die Heizungs- und Wasserversorgungsanlagen,
• Fahrstuhlkosten,
• Gebühren für die Straßenreinigung und die Müllabfuhr,
• Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung,
• Kosten der Gartenpflege,
• Kosten der Beleuchtung,
• Kosten der Schornsteinreinigung,
• Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung (jedoch nicht Rechtschutz-, Reparaturkosten-, Mietausfallwagnis- oder Umweltschädenversicherung),
• Kosten für die Hauswartung (jedoch nicht Hausverwaltung),
• Kosten für Antenne oder Kabelfernsehen
• Kosten für den Betrieb der Einrichtungen der Wäschepflege (zum Beispiel einer Hauswaschmaschine),
• Sonstige Betriebskosten (wie Schwimmbad, Sauna, Wartung und Prüfung von Feuerlöschern und ähnliches).

Die gesamte Aufstellung der umlagefähigen Betriebskosten können Mieter*innen online in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) nachlesen. Wichtig: Vergleichen Sie die Umlagen mit den im Mietvertrag aufgeführten Kosten. Denn sonstige Betriebskosten wie zum Beispiel Wartungszahlungen für Rauchmelder sind in der Regel nicht auf die Mieter*innen umzulegen, sofern Sie nicht im Mietvertrag festgehalten wurden.

Was nicht in die Nebenkostenabrechnung gehört

Grundsätzlich gilt: Mieter*innen müssen nur die im Mietvertrag vereinbarten Nebenkosten zahlen. Häufig kommt es jedoch vor, dass Vermietende in der Abrechnung Posten aufführen, die nicht in die Nebenkostenabrechnung gehören. Sind zum Beispiel notwendige Instandhaltungs- oder Verwaltungskosten in der Abrechnung aufgelistet, ist dies in der Regel nicht zulässig. Ähnlich verhält es sich mit zusätzlichen Versicherungskosten. Sichern sich Vermietende mit einer Rechtschutz- oder Mietausfallversicherung ab, können die Beitragskosten meist nicht auf die Mieter*innen umgelegt werden. Sach- und Haftpflichtversicherungen – wie Gebäudeversicherungen gegen Feuer oder sonstige Elementarschäden – zählen dagegen zu den umlagefähigen Betriebskosten. Dafür sind die Mieter*innen bei den entsprechenden Versicherungen mitversichert.

Verteilung der Heizkosten

Die Verteilung der Heizkosten auf die Mietparteien ist gesetzlich geregelt. So sind bei zentralen Heizungsanlagen in der Regel mindestens 50 Prozent, aber höchstens 70 Prozent verbrauchsabhängig abzurechnen. Der restliche Anteil verteilt sich nach der Wohnfläche der jeweiligen Mieteinheit. Erfolgt die Verteilung nicht entsprechend der gesetzlichen Vorgaben, können die geforderten Heizkosten grundsätzlich um 15 Prozent gemindert werden.

Gestaltung der Nebenkostenabrechnung

Die Umlage der Betriebskosten erfolgt nach einem bestimmten Verteilerschlüssel auf die Mieter*innen des Hauses. Neben der reinen Wohnfläche kann auch nach Kopfzahl oder nach tatsächlichem Verbrauch umgelegt und abgerechnet werden. Dabei muss nicht für alle Posten der gleiche Verteilerschlüssel verwendet werden. Zwingend erforderlich, um die Nebenkostenabrechnung nachzuvollziehen, sind jedoch die Angabe des genauen Abrechnungszeitraums von maximal zwölf Monaten, eine Auflistung der Gesamtkosten der Immobilie –  aufgeschlüsselt nach den einzelnen Betriebskosten – sowie die Berechnung der jeweiligen Anteile die jeweilige Mietpartei, inklusive der Angabe und Erläuterung des Verteilungsschlüssels. Nicht zuletzt muss aus der Abrechnung hervorgehen, wie hoch die Differenz zu den bereits gezahlten Vorauszahlungen ist und so übersichtlich gestaltet sein, dass sie rechnerisch nachvollziehbar ist.

Fristen für die Nebenkostenabrechnung

Die Erstellung der Nebenkostenabrechnung ist einmal im Jahr fällig, dabei muss der Abrechnungszeitraum nicht automatisch mit dem Kalenderjahr übereinstimmen. Wichtig ist lediglich, dass der Zeitraum maximal zwölf Monate umfasst. Für die Erstellung und Zustellung der Abrechnung können sich Vermieter*innen bis zu zwölf Monate Zeit lassen (so zum Beispiel für das Jahr 2019 noch bis zum 31.12.2020). Wird die Frist verpasst, ist das Recht auf Einforderung einer Nachzahlung verwirkt und die Kosten müssen in diesem Falle durch die Vermieter*innen selbst getragen werden. Mieter*innen hingegen können auch nach Ablauf der zwölf Monate noch auf die Abrechnung der Betriebskosten sowie der Auszahlung eines Guthabens bestehen. Nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung sind noch mindestens zwei Wochen Zeit, diese auf ihre Richtigkeit hin zu überprüfen und gegebenenfalls eine Korrektur und Einsicht in die Rechnungsbelege und Gebührenbescheide einzufordern. Dabei sind Notizen und das Abfotografieren der Unterlagen erlaubt. Möchten Mieter*innen allerdings Kopien erhalten, weil eine persönliche Einsichtnahme nicht möglich ist, darf der Vermieter oder die Vermieterin pro Kopie zwischen 25 und 50 Cent berechnen. Erst nach gründlicher Prüfung sollte eine eventuelle Nachzahlung an geleistet werden.

Das Thema Nebenkostenabrechnung ist komplex. Für einen ersten Überblick kann auch der Nebenkostencheck helfen.

Diese Informationen können jedoch eine persönliche und fachkundige Beratung, etwa durch einen örtlichen Mieterverein oder Fachanwält*innen für Mietrecht, nicht ersetzen.

Wir wünschen Ihnen viel Freude in Ihrer ersten eigenen Wohnung.

Herzliche Grüße
Ihre DKB Grund GmbH