Schimmel in der Wohnung: Ihre Rechte als Mieter

Text: Michael Metzger

 

Zuerst sind es nur kleine schwarze Punkte auf der weißen Tapete, die an ein abstraktes Gemälde erinnern. Bis sie sich zu hässlichen Flecken entwickeln, die wie Rohrschachmuster aussehen und sich schnell ausbreiten. Schimmelbefall gehört zu den Horrorszenarien, die kein Mieter erleben möchte. Tritt der Befall auf, bedeutet dies nach geltendem Recht in Deutschland, dass die Wohnung einen Mangel hat. Der Mieter hat ein Recht auf Mietminderung, und der Vermieter steht in der Pflicht, den Mangel zu beheben. Dies gilt nur dann nicht, wenn die Schuld beim Mieter liegt – wenn also nachweisbar ist, dass er den Schimmel selbst verursacht hat, beispielsweise durch falsches Lüften.

Wie meldet man Schimmel?

 

Bereits nach der ersten Sichtung von Schimmel in der Wohnung sollten Mieter umgehend den Vermieter informieren. Um für einen eventuellen Rechtsstreit eine lückenlose Dokumentation anzufertigen, sollte die Meldung im Idealfall schriftlich erfolgen (Email reicht aus). Die Lage des Schimmels ist möglichst genau zu beschreiben, ebenso die Größe und die Farbe. Ein beigefügter Bildbeweis hilft, die Situation zu dokumentieren. Es ist wichtig, dem Vermieter am Ende des Schreibens eine Frist zur Beseitigung des Schimmels zu setzen (üblicherweise 14 Tage).

 

Ob Schimmel durch falsches Lüften oder durch bauliche Mängel verursacht wurde, lässt sich an bestimmten Punkten relativ gut ablesen:

 

  • Schimmelflecken, die sich oben an der Decke oder in der Nähe von Fenstern oder Türen befinden, deuten auf ein Problem der Durchlüftung hin und sind gerade in der Anfangsphase des Befalls noch relativ einfach von der Oberfläche zu wischen.
  • Tritt Schimmel hingegen in der Mitte einer Wand auf, sitzt er vermutlich tief im Material. Es wird sich um einen baulichen Mangel handeln. Auch darauf kann bei der Meldung des Schimmels bereits hingewiesen werden.

Schimmelbefall: Wann haftet der Vermieter?

 

Kann der Vermieter nicht nachweisen, dass der Mieter zur Entstehung des Schimmels beigetragen hat, ist er für die Beseitigung verantwortlich. Es gibt drei klassische Ursachen für Schimmelbefall:

 

1. Gebäudeabdichtung: Ist beim Bauen oder der Sanierung des Hauses ungenügend abgedichtet worden, entstehen im Mauerwerk Luftverwirbelungen. Der Luftaustausch zwischen Innenräumen und Umgebung führt zu Kondenswasser, dessen Feuchtigkeit optimalen Nährboden für Schimmel bietet.

2. Andere Wasserschäden im Mauerwerk: Zusätzlich zum Kondenswasser können leckende Leitungen zu Wasserschäden führen.

3. Fehlende Information über neue Lüftungsbedingungen: Nach einer Sanierung oder anderen Umbaumaßnahmen kann es erforderlich sein, dass der Mieter häufiger oder anders lüftet als üblich. Dies allerdings muss dem Mieter explizit mitgeteilt werden.

 

Um den Schaden zu beheben, beauftragt der Vermieter in der Regel einen Fachmann. Der Experte wird zunächst die Wohnung begehen, den Zustand des Schimmels dokumentieren und anschließend dem Mieter Vorschläge für das weitere Vorgehen unterbreiten. Mögliche Maßnahmen sind folgende:

 

  • Die Anschaffung von Luftentfeuchtungsgeräten, die in den betroffenen Zimmern aufgestellt werden. Sie reduzieren zu hohe Luftfeuchtigkeit.
  • Befallene Oberflächen wie Tapeten oder Putz werden mit speziellen Fräsen ausgeschnitten. Der Fachmann achtet darauf, dass die Sporen während dieses Arbeitsschritts nicht im Rest der Wohnung verteilt werden.
  • Alkoholische Desinfektionsmittel sorgen zusätzlich dafür, dass der Schimmel nach seiner Entfernung nicht wiederkehrt.

 

All diese Maßnahmen haben zur Folge, dass die Bewohnbarkeit der Räume beeinträchtigt wird. In Extremfällen muss der Mieter die Wohnung vorübergehend verlassen und sich woanders zur Zwischenmiete einquartieren. Weitaus öfter jedoch einigen sich beide Parteien auf eine Mietminderung, um die sinkende Bewohnbarkeit auszugleichen. Urteile von Gerichten, zu wieviel Prozent die Miete gemindert werden kann, sind sehr unterschiedlich:

  • 7 Prozent bei immer wiederkehrender Feuchtigkeit der Schlafzimmerdecke und tropfendem Wasser aus der Decke (AG Köln, Urteil vom 2.01.2007, Aktenzeichen 206 C 284/04)
  • 50 Prozent bei Schimmel im Wohnzimmer, der 60 Prozent der Wohnfläche bedeckt (LG Hamburg, Urteil v. 31.01.2008, Aktenzeichen 307 S 144/07)
  • 100 Prozent bei erheblicher gesundheitlicher Gefährdung durch Schimmelpilzsporen (AG Charlottenburg, Urteil v. 09.07.2007, Aktenzeichen 203 C 607/06)

Wie wird die Miete gemindert?

 

Der Mieter darf seine Miete nicht eigenmächtig und ohne Absprache mit dem Vermieter mindern. Wenn er beispielsweise den Prozentsatz der Mietminderung falsch veranschlagt, hat der Vermieter das Recht, dies als Mietrückstand einzuklagen oder sogar den Mietvertrag fristlos zu kündigen. Daher empfiehlt es sich, die Miete bis zur Beseitigung des Schimmels nur noch unter Vorbehalt zu bezahlen und dies dem Vermieter schriftlich mitzuteilen. Im zweiten Schritt gilt es zu beweisen, dass die Schuld für den Schimmelbefall tatsächlich beim Vermieter liegt. Keinesfalls sollte der Mieter selbst einen Gutachter beauftragen – das Risiko, auf den hohen Gebühren sitzen zu bleiben, ist zu hoch. Stattdessen kann eine Mieter-Interessensvertretung oder ein Anwalt eine gerichtliche Auseinandersetzung erwirken. In strittigen Fällen wird der Richter einen unabhängigen Sachverständigen in die Wohnung schicken, der die Schuldlast eindeutig klärt. Dies ist die Grundlage zur richterlichen Entscheidung, ob und um wieviel Prozent die Miete gemindert werden kann.

Schimmelbefall: Wann ist der Mieter schuld?

 

In den meisten Fällen, in denen Mieter Schimmelbefall zu verantworten haben, haben sie falsch gelüftet. Insbesondere für sensible Räume wie Küche und Bad trifft das oft zu. Allerding sind diese Flecken, die durch fehlerhaftes Lüften entstanden sind, oftmals leicht zu beseitigen. Sie befinden sich an der Oberfläche einer Tapete oder eines Putzbelags und können mit handelsüblichen Schimmelsprays rasch entfernt werden. Dabei sollten Mieter ein paar Verhaltensregeln beachten:

  • Unbedingt Mund und Augen abdecken!
  • Gummihandschuhe sind in jedem Fall zu tragen.
  • Durch das Besprühen dürfen die Schimmelsporen nicht zusätzlich in der Wohnung verteilt werden, sonst ist die Maßnahme kontraproduktiv.

 

Der Vermieter wird bei Schimmelbefall in der Wohnung verlangen, dass der Mieter etwa drei Mal am Tag lüftet. Existiert das Problem weiter, muss der Vermieter für eine zusätzliche Entlüftungsvorrichtung, beispielsweise einen Abluftventilator im Badezimmer, sorgen.